keseru@vktiroda.hu
0620 / 916 - 0200
ENG

INGATLAN ÜGYLETEK

Az ingatlan adásvételhez, ajándékozáshoz kapcsolódó ügyvédi szolgáltatások:

  • Tulajdoni lap lehívása.
  • Ügyfélazonosítás elvégzése belügyminisztériumi adatszolgáltatással.
  • Az ingatlan tulajdoni lapja és a felek körülményei alapján tanácsadás az optimális jogi konstrukcióról, a tehermentesítés módjáról.
  • Egyeztetés a bankokkal a számukra is elfogadható szerződéses megoldásokról.
  • A szerződés elkészítése és ellenjegyzése.
  • Szükség esetén külön bejegyzési engedély szerkesztése és ellenjegyzése.
  • Letéti igazolás kiállítása.
  • Ingatlannyilvántartási kérelmek elkészítése és földhivatali ügyintézés.
  • NAV adatlap elkészítése és benyújtása.
  • Termőföld esetén a kifüggesztési kérelem elkészítése.

Az ingatlannal kapcsolatos jogügyletek

A leggyakoribb tulajdonátruházó ingatlanügylet az adásvétel és az ajándékozás, kisebb mértékben a csere. Ezeken felül azonban számos egyéb szerződés is köthető az ingatlanokkal összefüggésben: például bérleti szerződés, használati és haszonélvezeti jogok létesítése, szolgalmak létesítése, zálogjog bejegyzése, közös tulajdon megosztása.

Az ingatlan adásvétel menetével kapcsolatos legfontosabb tudnivalók

Első lépésként az ingatlant és a feleket szükséges beazonosítani. A felek iratai és az ingatlan hatályos tulajdoni lapja nélkül az érdemi munka nem kezdhető el, hiszen ezek fényében kiderülhet, hogy a szerződéskötésnek lényeges akadálya van.

Amennyiben az ingatlan paraméterei és a felek igényei alapján kialakítható az optimális jogi konstrukció, úgy az ügylethez kapcsolódó iratok (szerződés, bejegyzési engedély, letéti igazolás, önerő igazolás stb.) elkészítése következik. Amennyiben banki finanszírozás is szükséges, úgy a szerződés aláírására csak a banki hitelügyintéző jóváhagyását követően kerül sor, elkerülendő a későbbi felesleges szerződésmódosításokat.

A dokumentumokat a felek előzetesen emailben megkapják. Az észrevételeket, módosítási javaslatokat ezt követően szükséges megküldeni, tekintettel arra, hogy a szerződés aláírására egyeztetett időpont nem alkalmas a szerződés átírására. Az aláírást követően kerülnek benyújtásra az iratok az illetékes földhivatalhoz.

Tehermentesítés

Habár a vevők általában tehermentes ingatlant keresnek, a realitás az, hogy a lakóingatlanok jelentős részén van valamilyen banki kölcsönből származó teher. Ez azonban ne tántorítson el senkit az adásvételtől! Egy terhelt ingatlan adásvétele nem jelent többlet kockázatot a vevőre nézve. A szerződésben pontosan szabályozásra kerül, hogy a vételár mely hányada fizetendő közvetlenül a teher jogosultjának (tipikusan banknak). Az eladó számára sosem kerül átadásra pénzösszeg azzal a céllal, hogy ő tehermentesítsen!

Mi a foglaló és hogyan működik?

A foglaló a szerződés megerősítését szolgáló jogintézmény. A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglaló mértéke általában a vételár 10%-a, de semmi akadálya ennél alacsonyabb vagy magasabb összeg kikötésének. Fontos azonban, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.

Már a foglaló átadása előtt érdemes ügyvédhez fordulni, ugyanis az ingatlanközvetítők által használt sablonok (vételi szándéknyilatkozat és egyéb fantázianevű dokumentumok) sok esetben nem felelnek meg a jogszabályoknak, emellett pedig óriási kockázatot rejt magában a foglaló átadása úgy, hogy a vevő nincs tisztában a tulajdoni lap tartalmával és az esetleges buktatókkal. Az átadott pénz után futni pedig mindig körülményesebb. Éppen ezért célszerű ügyvéd előtt előszerződést kötni az ingatlanra, ahol már az ingatlan természetbeli és jogi állapota tisztázott a felek előtt, és csak ezzel egyidejűleg adja át a vevő a foglalót.

Az ügyvédi munkadíj

Az ingatlan adásvétel, ajándékozás és csere során felmerülő ügyvédi munkadíj általában a vételár, illetve az ingatlan értékének százalékban meghatározott mértéke, de minimum 80.000 forint. Az alábbi degresszív, több kulcsos díjtételek figyelembevételével alakul a munkadíj:

  • 15 millió forint vételárig 0.7 %
  • A 15 és 25 millió forint közötti vételárrész 0.5 %-a
  • A 25 és 40 millió forint közötti vételárrész 0.3 %-a
  • A 40 millió forint feletti vételárrész 0.2 %-a

A rendkívül nagy értékű ingatlanok esetén az ügyvédi munkadíj egyedi megállapodás tárgya.

Amennyiben a szerződés és mellékletei megküldésre kerülnek a feleknek, úgy a munkadíj 70%-a esedékessé válik, függetlenül attól, hogy a felek esetlegesen meggondolják magukat, és a szerződés nem kerül aláírásra.

Ingatlan adásvétellel kapcsolatban keresse Dr. Keserű Barna Arnold győri ügyvédet!

Ezt az oldalt Dr. Keserű Barna Arnold, a Győr-Moson-Sopron Megyei Ügyvédi Kamarában bejegyzett ügyvéd (székhely: 9021 Győr, Munkácsy Mihály utca 1-5.) tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatóak. Az oldalon elérhető blogbejegyzések, cikkek nem minősülnek konkrét jogi tanácsadásnak, ajánlattételnek vagy erre történő felhívásnak. Célja, hogy az érdeklődő tájékozódni tudjon Dr. Keserű Barna Arnold szakterületeiről és szolgáltatásairól.
© Dr. Keserű Barna Arnold, 2020